Site yönetimlerinde denetim eksikliği büyük tehlike saçıyor
İSTANBUL (İGFA) – Yeni düzenlemelerle birlikte site idarelerine sıkı kontroller, mali şeffaflık ve yetki dokümanı zaruriliği geliyor. Pekala, bu değişiklikler site sakinlerinin hayatını nasıl etkileyecek? Hukuksuz uygulamalar son bulacak mı? İşte detaylar…
Ortak hayat alanları olan siteler, çağdaş hayatın ayrılmaz bir kesimi haline geldi. Lakin bu alanlarda yaşanan kontrol eksikliği, yalnızca hukuksal ve etik meselelere değil, birebir vakitte can ve mal güvenliğini tehdit eden önemli olaylara da yol açabiliyor.
Bolu’da yaşanan yangın üzere vahim olayların tekrar yaşanmaması için Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın site idarelerine yönelik düzenlemeleri süratle hayata geçirmesi büyük bir zorunluluktur.
Site İdarelerinde Denetimsizlik Hukuksuzluğu Körüklüyor
Site idarelerinin faaliyetleri, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiş olsa da uygulamada önemli boşluklar bulunuyor. Site sakinlerinin, idarelerin hukuksuz uygulamalarını şikâyet edebileceği bağımsız bir kontrol makamının olmaması, bu problemlerin büyümesine taban hazırlıyor. Şikâyet edilen hukuksuzlukların sırf mahkemeye taşınabilmesi, dava süreçlerinin uzun ve masraflı olması nedeniyle birden fazla sakin için caydırıcı oluyor. Bu durum, site idarelerinin sorumluluklarını berbata kullanarak hukuksuz işleyişlerini devam ettirmelerine imkan sağlıyor.
Denetleme Kurulu Etkisiz Kalmaya Devam Ediyor
Site idarelerine bağlı olarak çalışan denetleme heyetleri, etkisiz bir tahlil sistemi olmaktan öteye geçemiyor. Birçok durumda, site idareleri denetleme konseylerini tesiri altına alarak hukuksuz uygulamalarını gizleyebiliyor. Denetleme kurulu, ihlalleri tespit ettiğinde dava açılması gerektiğine karar verse bile temsilciler kurulu bu sürece pürüz olabiliyor. Daha da berbatı, bazı sitelerde yönetim kurulu başkanının, akrabalarını denetleme kurulu lideri, öz oğlunu ise temsilci olarak seçtirmesi üzere uygulamalar, denetleme sistemini büsbütün devre dışı bırakabiliyor. Bu nedenle, ortak alan masraflarının yanlış beyan edilmesi, usulsüzlükler, şeffaflık eksikliği ve aidatların berbata kullanımı üzere problemler, sakinlerin tüm şikâyetlerine karşın tahlilsiz kalıyor.
Bakanlık Düzenlemeleri Hayata Geçirmeli
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın başlattığı düzenleme çalışmaları, bu meselelerin tahlili için kritik bir adımdır. Yeni düzenlemelerle birlikte, site idare şirketlerinin “yetki belgesi” ile çalışması mecburî hale gelecek ve bu şirketler Bakanlık kontrolüne tabi tutulacaktır. Kurallara uymayan idare şirketlerinin faaliyetlerinin yasaklanması ise hukuksuz uygulamaların önüne geçmek için kıymetli bir adım olacaktır.
Denetim Eksikliği Felaketlere Davetiye Çıkarıyor
Denetim eksikliğinin sonuçları, sırf türel sıkıntılarla hudutlu kalmıyor; tıpkı vakitte önemli güvenlik risklerini de beraberinde getiriyor. Bolu’da bir tatil yerleşkesinde yaşanan yangın, bu risklerin boyutunu çarpıcı bir halde gözler önüne seriyor. Böylesi felaketlerin önlenmesi, sadece site idarelerinin değil, birebir vakitte Bakanlık üzere yetkili kurumların faal müdahalesini gerektiriyor.
Hukukun ve Güvenliğin Tesisi İçin Kontrol Şart
Ortak hayat alanlarının huzurlu ve inançlı bir biçimde sürdürülebilmesi, aktif bir kontrol sisteminin işler hale getirilmesine bağlıdır. Etraf Bakanlığı’nın düzenlemelerinin bir an evvel tamamlanması hem hukuksuzlukların hem de güvenlik açıklarının önüne geçmek için atılacak en değerli adımlardan biridir. Aksi takdirde, Bolu’daki yangın üzere olaylar daha vahim sonuçlarla tekrar yaşanabilir. Unutulmamalıdır ki, kontrol eksikliği sırf bir tüzel sorun değil, birebir vakitte büyük bir güvenlik tehdididir.
Çevre Bakanlığı Düzenlemesiyle Site Yönetimlerinde Yeni Kontrol Periyodu Başlayacak
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın site idarelerine yönelik düzenlemeleri, toplu ömür alanlarındaki hukuksuzlukların önlenmesi ve güvenlik açıklarının kapatılması ismine yeni bir kontrol periyodunun kapısını aralıyor. Bu düzenlemelerin hayata geçirilmesiyle birlikte, site idareleri artık daha sıkı bir kontrol altına alınacak ve mevzuata muhalif hareket eden idareler önemli yaptırımlarla karşılaşacak.
Denetim Nasıl İşleyecek?
Bakanlığın yapacağı kontrollerin kapsamı geniş olacak ve şu ögeleri içerecek:
1. Yetki Dokümanı Zorunluluğu
Yetki dokümanı alma kaidesi gelecek. Site idare şirketleri, Bakanlık’tan yetki evrakı almak zorunda olacak. Bu belgeyi alabilmek için idare şirketlerinin muhakkak standartları karşılaması gerekecek.
Belge denetimi titiz bir halde yapılacak. Kontrollerde, idare şirketlerinin yetki evrakına sahip olup olmadığı denetim edilecek. Dokümanı olmayan şirketlerin faaliyetlerine son verilecek.
2. Mali Denetimler
Site idarelerinin topladığı aidatların ve ortak sarfiyatların nasıl harcandığı incelenecek. Gelir-gider tabloları denetlenecek ve harcamaların şeffaf bir halde belgelenip belgelenmediği denetim edilecek.
Usulsüzlük tespiti süratli bir formda gerçekleştirilecek. Aidatların yöntemsiz kullanılması, eksik beyan edilmesi yahut kayıtsız harcamalar tespit edildiğinde, ilgili idareler hakkında cezai süreç başlatılacak.
3. İdare Planlarının İncelenmesi
Site idarelerinin uyguladığı idare planları, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Bakanlık düzenlemelerine uygun olup olmadığı açısından denetlenecek.
Yönetim planının site sakinlerinin haklarını koruyup korumadığı, tüzel sonlar içinde düzenlenip düzenlenmediği pahalandırılacak.
4. Şikâyetlerin Değerlendirilmesi
Site sakinlerinin direkt Bakanlığa yapacağı şikâyetler dikkate alınacak ve kontrol sürecinde öncelikli olarak ele alınacak.
Şikâyetlerde belirtilen usulsüzlükler ayrıntılı bir formda araştırılacak ve gerekli görülürse bağımsız eksper raporlarıyla desteklenecek.
5. Güvenlik ve Teknik İncelemeler
Yangın merdivenleri, acil durum çıkışları, asansörlerin bakımları üzere güvenlik tedbirleri denetlenecek. Eksiklikler tespit edilirse, site idarelerine cezai yaptırımlar uygulanacak.
Elektrik ve su tesisatları üzere teknik altyapının düzgün çalışıp çalışmadığı ve periyodik bakımlarının yapılıp yapılmadığı incelenecek.
6. Bağımsız Kontrol Kuruluşlarıyla İşbirliği
Bakanlık, kimi kontrollerde bağımsız kontrol kuruluşlarıyla işbirliği yapacak. Bu kuruluşlar, site idarelerinin mali ve tüzel uygunluklarını ayrıntılı bir biçimde inceleyerek rapor hazırlayacak.
Denetim raporlarının site sakinlerinin erişimine açık hale getirilmesi sağlanacak ve raporlara itiraz hakkı da Bakanlık tarafından değerlendirmeye alınacak.
7. İdare Şirketlerine ve Site Yöneticilerine Yaptırımlar
Mevzuata ters hareket eden site idare şirketlerinin faaliyetleri durdurulacak ve muhakkak durumlarda yüksek para cezaları uygulanacak.
Denetimlerde önemli usulsüzlükler tespit edilirse, Bakanlık bu idareler hakkında yasal süreç başlatacak.
8. Tertipli Kontrol Periyotları
Site idareleri, nizamlı olarak yıllık kontrollere tabi tutulacak. Bu kontrollerde mali işler, güvenlik tedbirleri ve idare planlarının uygunluğu tekrar incelenecek.
Acil durumlarda, Bakanlık site sakinlerinin şikâyeti üzerine ani kontroller gerçekleştirebilecek. Geçmişe yönelik şikâyetlerde vakit aşımı olmadan titizlikle denetlenecek ve cezai süreçler gerçekleştirilecek. Gerekli olması durumunda hukuk süreci de başlatılacak.
Yeni Düzenlemelerin Getireceği Faydalar
Bu kontrol sisteminin devreye girmesiyle birlikte:
1.Şeffaflık sağlanacak ve site idarelerinin gelir-giderleri ve faaliyetleri sakinlerin kontrolüne açık hale getirilecek.
2.Hukuksuzluklar önlenebilecek ve site idarelerinin yetkilerini aşan uygulamaları ve usulsüzlükleri engellenecek.
3.Güvenlik artacak ve ortak alanların güvenliği daha sıkı denetleneceği için, yangın, kazalar üzere tehlikeler en aza indirilecek.
4.Sakin hakları garanti altına alınacak ve site sakinlerinin hukuksal hakları korunarak, mağduriyetlerin önüne geçilecek.
5.Yöneticilerin aldıkları huzur hakları ismi altındaki maaşlar yeniden değerlendirilecek. Çevre Bakanlığı düzenlemeleriyle site yöneticileri, temsilciler ve denetleme kurulu üyelerinin aldığı yüksek huzur hakları ve aidat muafiyetleri adil bir düzeye indirilecek. Vazife müddetleri boyunca bütçeye eklenen milyonlarca liralık yük, belirlenen standartlarla denetim altına alınarak site sakinlerinin ekonomik yükü azaltılacak. Bu düzenleme, bütçelerin daha verimli kullanılması ve şeffaflığın sağlanması için kıymetli bir adım olacak.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın bu düzenlemeleri, toplu hayat alanlarında kontrol eksikliğinden kaynaklanan meselelerin tahlili için tarihi bir adım olacak. Yeni düzenlemelerle birlikte site idarelerinin faaliyetleri daha şeffaf hale gelirken, hukuksuz uygulamaların önüne geçilecek ve can-mal güvenliğini tehdit eden durumlar ortadan kaldırılacak. Site sakinlerinin inançlı, huzurlu ve adaletli bir hayat sürmesi için bu düzenlemelerin bir an evvel hayata geçirilmesi büyük bir gerekliliktir.
Site İdarelerinde Tüzel ve Etik Hudutlar
Modern ömrün bir sonucu olarak site ve toplu konut sistemi, kent hayatında birçok birey için bir mecburilik haline geldi. Lakin bu hayat biçiminin sürdürülebilir olması, ortak ömür alanlarını yöneten site idarelerinin hukuksal ve etik kurallara uygun hareket etmesine bağlıdır. Ne yazık ki, birtakım idarelerin uygulamaları bu tertibi zedelemekte ve site sakinlerinin haklarını ihlal ederek huzursuzluk yaratmaktadır.
Bir hastanede tedavi gördüğünüzü düşünün, telefonunuza bir bildiri geliyor: “Faturanızı ödeyin, aksi takdirde icra takibi başlatılacaktır.” Ya da trafikte seyir halindesiniz, ödeme gününe şimdi 10 gün var, telefonunuza bir ihtar düşüyor: “Faturanız acil olarak ödenmelidir.” Tahminen de bir misafirliktesiniz, eş dostla keyifli bir sohbet halindesiniz ve telefonunuzdan şu iletisi alıyorsunuz: “Faturalar sisteme yansıtıldı, hizmetlerin aksamaması için acil ödeme yapınız.”
Bu tıp iletileri alan bir site sakininin psikolojisinin nasıl etkilendiğini hayal edin. Daima gelen bu bildiriler, bireylerin zihninde adeta batık bir sitede oturdukları, borç batağında oldukları, hatta elektriklerinin kesileceği üzere karamsar niyetler yaratıyor. Bu durum, sadece ferdi psikolojiyi değil, site içindeki komşuluk bağlarını ve toplumsal huzuru da olumsuz etkiliyor.
Elbette site idareleri bilgi paylaşımında bulunabilir, hatta bulunmalıdır. Fakat bunun muhakkak bir bağlantı lisanıyla, sakinlerin durumuna nazaran ve makul dönemlerle yapılması gerekir. Borçlu olan bir site sakinine yasal hatırlatmalar yapılırken, borcu olmayan sakinlere tehditkâr bir bildiri atılmasının hiçbir türel ya da etik desteği yoktur. Buna karşın, birçok site idaresi “aklına gelen mesajı” yazıp, tek bir tuşla herkese göndererek irtibat sürecini daha da gergin bir hale getirebiliyor.
Oysa ki bu türlü bir sistem kabul edilemez. Bildiriler, sistematik bir formda planlanmalı ve her sakin için özel bir bağlantı lisanı kullanılmalıdır. Borcu olanlara ve olmayanlara tıpkı bildirilerin gönderilmesi, tüm sakinlerin birebir kategoriye konulması büyük bir yanılgıdır. Bu durum, site ömrünün huzurunu bozmakla kalmaz, birebir vakitte idarelerin güvenilirliğini de önemli halde zedeler.
Unutulmamalıdır ki, bağlantı sırf bir bilgi paylaşımı değildir; tıpkı vakitte karşı tarafın ruh haline ve şartlarına hürmet göstermek manasına gelir. Bu nedenle, site idarelerinin sakinlerle bağlantı kurarken hem hukuka uygun hem de insani bir lisan benimsemesi koşuldur. Aksi takdirde, bu tıp uygulamalar bireylerin günlük ömrünü gereksiz yere zorlaştıracak ve toplu ömrün nizamına ziyan verecektir. Site idareleri, irtibat siyasetlerini bu doğrultuda gözden geçirmeli ve sakinlerin haklarına, psikolojisine hürmet duyan bir anlayışı benimsemelidir.
Tehditkâr Bildiriler ve Ruhsal Baskı
Son periyotta site idarelerinin birtakım uygulamaları, sakinler üzerinde ruhsal bir baskıya dönüşmüş durumdadır. Borcu olmayan ya da borcunun ödeme tarihi şimdi gelmemiş olan sakinlere dahi daima olarak “Borcunuzu ödeyin, aksi takdirde icra takibi başlatılacaktır” üzere bildirilerin gönderilmesi, sakinleri huzursuz eden bir tehdit ögesi haline geliyor. Oysa Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Türk Borçlar Kanunu (TBK), bu cins durumlara karşı açık kararlar içerir.
Borçlu sakinlere yasal yollardan ihtar gönderilmesi mümkündür, lakin bunun tehditkâr ve daima biçimde yapılması, Türk Ceza Kanunu’na nazaran “huzur ve sükûnu bozma” cürmünü oluşturabilir. Ayrıyeten borçsuz ya da borç tarihi şimdi gelmemiş olan sakinlere gönderilen bu cins iletiler, tüzel desteklerden büsbütün mahrumdur ve site idaresinin yetkisini aşan bir uygulamadır.
“Faturalara Faiz Yansıtılması Tüzel ve Etik Açıdan Mümkün mü?”
Bazı site idarelerinin ödeme tarihinden evvel sakinlere gönderdiği bildirilerde şu sözler yer alabiliyor:
“Ödemenizi yapmazsanız, gecikme faizi bir sonraki faturaya eklenerek tarafınıza yansıtılacaktır.”
Bu tıp iletiler yüzeyde saf bir hatırlatma üzere görünse de, derinlemesine incelendiğinde tüzel ve etik problemleri barındırdığı ortaya çıkar. Öncelikle, gecikme faizinin uygulanabilmesi için bir borcun ödenmemiş olması gerekir. Borcunu vaktinde ödeyen bir site sakinine rastgele bir ek maliyet yansıtılması ise hukuka karşıttır. Örneğin, bir fatura ödeme müddetinde yatırılmışsa, idarenin bu sakinlere “faiz” ismi altında ek bir yük getirmesi ne mümkün ne de mantıklıdır. Faturasını ödemeyen sakinlere aslında yasal faiz işletilir ve bu nedenle ikinci bir faiz talep edilemez.
Burada asıl soru, idarelerin bu bildirileri yazarken türel bir bilgisizliğin mi tesirinde olduğu, yoksa sakinleri süratle ödeme yapmaya zorlamak maksadıyla bir dehşet psikolojisi mi yarattığıdır. Her iki durumda da sonuç, hukukun çiğnendiği ve sakinlerin haklarının hiçe sayıldığı bir noktaya ulaşmaktadır.
“Yönetimlerin Aldatıcı Mesajları”
Başakşehir’de bulunan bir site idaresinin sakinlere gönderdiği şu bildiri durumu daha net anlamamıza yardımcı olacaktır:
“Sitemize ilişkin faturaların son ödeme tarihleri aşağıda belirtilmiştir. Ödemelerin belirtilen tarihler öncesinde yapılması büyük değer arz etmektedir. Aksi takdirde, gecikme faizleri bir sonraki faturaya eklenerek yansıtılacaktır.”
Bu cins bir bildiri, açıkça tüzel ve etik açıdan sorun teşkil eder. KMK, sırf borçlu site sakinlerine yönelik faiz uygulanmasına müsaade verirken, borcunu vaktinde ödeyenlere bu türlü bir yükümlülük getirilmesi mutlaka mümkün değildir. Ayrıyeten, su ve elektrik üzere hizmetlerin ödenmemesi durumunda gecikme faizini uygulamak, direkt hizmet sağlayıcının yetkisindedir. Bu bağlamda, site idaresinin kendi başına bu cins bir karar alması hukuka terstir.
“İtiraz ve İdarenin Tutumu”
Bu çeşit uygulamalar karşısında sakinlerin şuurlu olması ve haklarını savunması büyük değer taşır.
Başakşehir’de bulunan sitenin kat maliki bu iletisi almasının akabinde site idaresine e-posta yoluyla itirazda bulunmuş. Lakin aldığı karşılık, durumu daha da vahim bir hale getirmiş. İdare, itirazlarını “çalışmalarını engelleme girişimi” olarak nitelendirmiş ve kendi uygulamalarını savunmaya devam etmiş. Bu tavır, sırf hukuka tersliği pekiştirmekle kalmamış, tıpkı vakitte site idaresinin şeffaflık ve hesap verebilirlikten ne kadar uzak bir anlayışla hareket ettiğini gözler önüne sermiştir.
“Hukuki ve Etik Sorumluluklar”
Adil ve hakkaniyetli bir idare anlayışı, tenkitleri tehdit olarak değil, sistemi güzelleştirecek bir geri bildirim olarak görmelidir. Fakat görüyoruz ki kimi idareler, tenkit ve itirazları karşı duruş olarak algılayarak hukuksal hudutları ve etik sorumluluklarını göz arkası ediyor. Bu durum sırf komşuluk alakalarını zedelemekle kalmaz, birebir vakitte ortak ömrün temel kıymetlerini de önemli halde tehdit eder.
“Çözüm Yolları”
Site sakinleri olarak bu cins durumlarla karşılaştığımızda şuurlu bir biçimde hareket etmeli ve hukuksal yolları kullanmalıyız. İşte atılabilecek adımlar:
1. Yazılı İtiraz: Site idaresinden, uygulamalarının tüzel desteğini açıklamalarını yazılı olarak talep edin. Yazılı itirazlar, ileride hukuksal süreçlerde kanıt olarak kullanılabilir.
2. Denetleme Şurasına Müracaat: Site idaresinin uygulamalarını incelemekle yükümlü olan denetleme heyetine başvurarak durumu raporlamalarını talep edin.
3. Hukuki Süreç: Gerekirse bir avukat aracılığıyla hukuki yollara başvurarak haklarınızı arayın. Bilhassa ferdî bilgilerinizin berbata kullanılması yahut tehditkâr iletiler üzere durumlar için savcılığa şikâyette bulunabilirsiniz.
“Huzurlu Hayat İçin Adil Yönetim”
Site hayatının huzurlu ve sürdürülebilir olması, sadece sakinlerin haklarını bilmesiyle değil, birebir vakitte site idarelerinin hukuksal hudutlar içinde hareket etmesiyle mümkündür. Şeffaflık, adalet ve dürüstlük, site idarelerinin temel prensipleri olmalıdır. Aksi takdirde, ortak ömrün huzuru ve istikrarı bozulur, komşuluk münasebetleri ziyan görür.
Hepimiz daha adil, şeffaf ve hukuka uygun bir idare anlayışı talep etmeli ve bu doğrultuda hareketler sergilemeliyiz. Zira huzurlu bir ömür için hukuk ve etik kurallarına bağlılık, her şeyin temelinde yer alır.
